Инве­сти­ции в недви­жи­мость – реаль­но ли зара­бо­тать?

Читая прес­су, путе­ше­ствуя по интер­не­ту, и слу­шая умных людей, мы часто слы­шим об инве­сти­ци­ях в недви­жи­мость. В жилую недви­жи­мость. Сие дей­ствие, в боль­шин­стве слу­ча­ев, пре­под­но­сит­ся как наи­бо­лее надеж­ный и ста­биль­ный источ­ник дохо­да, что и обу­слав­ли­ва­ет его инве­сти­ци­он­ную при­вле­ка­тель­ность. Черт возь­ми, зву­чит дей­стви­тель­но заман­чи­во, но что это озна­ча­ет в прак­ти­че­ском смыс­ле? Как имен­но мы можем зара­бо­тать на жилой недви­жи­мо­сти? И можем ли вооб­ще?

Для нача­ла, есте­ствен­но, мы долж­ны при­об­ре­сти квар­ти­ру. Удо­воль­ствие не из деше­вых, но мы же ищем надеж­ный спо­соб вло­же­ния денег, а это все­гда затрат­но на началь­ном эта­пе. Здесь сле­ду­ет учесть, что соб­ствен­ная глу­пость и поверх­ност­ный под­ход помо­гут вам сде­лать этот шаг еще более доро­гим. Не сто­ит поку­пать квар­ти­ру само­сто­я­тель­но, если вы не вла­де­е­те всей инфор­ма­ци­ей о необ­хо­ди­мой доку­мен­та­ции и не уве­ре­ны на 100 % в теку­щем хозя­ине. Целе­со­об­раз­но совер­шить сдел­ку через про­ве­рен­ное агент­ство (риэл­то­ра) с боль­шим опы­том, без­упреч­ной репу­та­ци­ей и гра­мот­ным юри­стом в шта­те. Вари­ант «сосед­ка под­ска­за­ла» — не под­хо­дит. Всю инфор­ма­цию про­ве­ряй­те сами, осо­бен­но если точ­но зна­е­те, что сосед­ка ни одной квар­ти­ры в сво­ей жиз­ни не поку­па­ла.

Для удоб­ства сопо­став­ле­ния сой­дем­ся на том, что на все про все мы потра­ти­ли 5 млн. руб. и при­об­ре­ли новень­кую квар­ти­ру, на кото­рой будем зара­ба­ты­вать.

1 Вари­ант: Подо­ждать неко­то­рое вре­мя и про­дать подо­ро­же.

Дан­ный метод осно­вы­ва­ет­ся на опе­ре­жа­ю­щем все и вся росте цен на жилье, и вос­при­ни­ма­ет­ся как самый про­стой. Поче­му то всем кажет­ся, что при выбо­ре этой стра­те­гии ниче­го делать не надо, доста­точ­но сидеть и ждать пока цены вырас­тут на при­ем­ле­мую вели­чи­ну. От 2-х до 5-ти лет. Но это неправ­да. Для того, что­бы осу­ще­ствить такой спе­ку­ля­тив­ный маневр, необ­хо­ди­мо очень тща­тель­но отне­стись к выбо­ру квар­ти­ры для покуп­ки, точ­нее рай­о­на, в кото­ром она рас­по­ла­га­ет­ся. Цены на жилую недви­жи­мость рас­тут отнюдь нерав­но­мер­но, и нис­хо­дя­щая тен­ден­ция такая же реаль­ность, как и вос­хо­дя­щая. Во вре­мя покуп­ки рай­он дев­ствен­но чист – цена одна. Через год-два там появил­ся дет­ский сад, шко­ла, тор­го­во-раз­вле­ка­тель­ный центр и т.д. Цена на вашу квар­ти­ру будет при­ят­но и быст­ро уве­ли­чи­вать­ся. Меж­ду тем, вме­сто соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры под окна­ми лег­ко может обра­зо­вать­ся ско­рост­ная авто­до­ро­га, дол­го­строй, неболь­шое про­мыш­лен­ное пред­при­я­тие, свал­ка и мно­го чего еще. В таком слу­чае, вы вряд ли вер­не­те свои 5 млн. руб., о при­бы­лях речи даже не идет. Ины­ми сло­ва­ми, вам необ­хо­ди­мо пере­ло­па­тить огром­ные объ­е­мы инфор­ма­ции, най­ти выхо­ды на пред­ста­ви­те­лей муни­ци­паль­ных гра­до­стро­и­тель­ных служб, узнать что, где и когда будет стро­ить­ся, и толь­ко осно­вы­ва­ясь на обшир­ных, досто­вер­ных дан­ных выби­рать квар­ти­ру. За то вре­мя, пока вы жде­те повы­ше­ния цен, квар­ти­ра, есте­ствен­но, не долж­на поте­рять товар­но­го вида, что чре­ва­то неко­то­ры­ми затра­та­ми. Не забы­вай­те так же про инфля­цию и свя­тое пра­ви­ло – 5 млн. сего­дня – это несрав­ни­мо боль­ше, чем 5 млн. через n лет. И дело не толь­ко в обес­це­ни­ва­нии денег. 5 лет ожи­да­ния – это упу­щен­ные воз­мож­но­сти более выгод­ных вло­же­ний. При­ки­нем на паль­цах: Мы купи­ли квар­ти­ру за 5 млн. руб. ОЧЕНЬ удач­но выбра­ли рай­он и через 5 лет, наша квар­ти­ра сто­ит уже 10 млн. в два раза боль­ше – вот она и при­быль? НО! Пред­по­ло­жим, что реаль­ная инфля­ция соста­ви­ла 10 % в год. Таким обра­зом, в сопо­ста­ви­мых ценах мы запла­ти­ли в свое вре­мя за эту квар­ти­ру: 5 * (1+0,1)5 = 8 млн. руб. О-па! Неожи­дан­но. 10 – 8 = 2 млн. руб. – наша при­быль. За пять лет. Сколь­ко же это в месяц? 33 тыс. руб. В общем-то, не так уж и пло­хо. Но такие день­ги мож­но зара­бо­тать, рабо­тая на обыч­ной рабо­те, а те 5 млн. руб. пять лет назад потра­тить на что-то более эффек­тив­ное или про­сто нуж­ное. А ведь мы еще не учли нало­ги, рас­хо­ды на под­дер­жа­ние квар­ти­ры в товар­ном виде, ком­му­наль­ные пла­те­жи, а так же того фак­та, что сто­про­цент­ный рост сто­и­мо­сти квар­ти­ры за пять лет – это все-таки везе­ние, кото­ро­го может и не слу­чит­ся. Добавь­те к это­му кри­зис­ные тен­ден­ции в миро­вой эко­но­ми­ке, при кото­рых актив­ность на рын­ке недви­жи­мо­сти пада­ет и цены сни­жа­ют­ся.

2 Вари­ант: Дол­го­сроч­ная арен­да.

Дан­ный метод под­ра­зу­ме­ва­ет, что, сра­зу же после при­об­ре­те­ния, вы сда­ди­те квар­ти­ру «доб­ро­по­ря­доч­ной моло­дой семье». Выгля­дит весь­ма заман­чи­во, тем более, что ком­му­наль­ные пла­те­жи и рас­хо­ды на под­дер­жа­ние квар­ти­ры мож­но воз­ло­жить на арен­да­то­ров. Одна­ко что­бы оку­пить квар­ти­ру сто­и­мо­стью 5 млн. руб. за пять лет, даже без уче­та инфля­ции, необ­хо­ди­мо уста­но­вить еже­ме­сяч­ную опла­ту в раз­ме­ре 83 тыс. руб. Плюс ком­му­наль­ные услу­ги. Вы зна­ко­мы с «доб­ро­по­ря­доч­ной семьей» гото­вой отва­ли­вать такие день­ги за съем­ную квар­ти­ру? Таким обра­зом, при более-менее адек­ват­ной аренд­ной пла­те, ваша квар­ти­ра оку­пит­ся ой как не ско­ро. Пре­иму­ще­ством мето­да мож­но счи­тать его непро­зрач­ность для сотруд­ни­ков нало­го­вых служб. С дру­гой сто­ро­ны, укло­не­ние от нало­гов может поме­шать вам офи­ци­аль­но опе­ри­ро­вать ваши­ми дохо­да­ми – при предо­став­ле­нии све­де­ний в банк, напри­мер. Кро­ме того, отка­зы­ва­ясь от фор­маль­но­го оформ­ле­ния дого­во­ра арен­ды, вы под­вер­га­е­те свою квар­ти­ру рис­ку. В слу­чае при­чи­не­ния ущер­ба вашей соб­ствен­но­сти, арен­да­тор может про­сто сбе­жать. Что-то дока­зать в таком слу­чае будет слож­но, хотя, в прин­ци­пе, воз­мож­но. Поды­то­жим: дей­стви­тель­но зара­бо­тать на дол­го­сроч­ной арен­де вы смо­же­те, толь­ко если квар­ти­ра доста­лась вам по наслед­ству, и вы не пла­ти­ли за нее рыноч­ную сто­и­мость. Хоро­шим реше­ни­ем может быть сов­ме­ще­ние это­го мето­да с преды­ду­щим. То есть пять лет мы сда­ем квар­ти­ру, а потом про­да­ем. Да, при такой стра­те­гии, наши дохо­ды будут замет­но выше, но и все про­бле­мы так же сум­ми­ру­ют­ся.

3 Вари­ант: Посу­точ­ная арен­да.
Став­ка посу­точ­ной арен­ды зна­чи­тель­но выше, неже­ли дол­го­сроч­ной. Допу­стим 2 000 руб. в сут­ки. Таким обра­зом, что­бы оку­пить наши 5 млн. руб., без уче­та инфля­ции нам пона­до­бит­ся все­го-то почти 7 лет. В прин­ци­пе, срок нор­маль­ный для недви­жи­мо­сти, одна­ко:

  1. Мы не учли инфля­цию;
  2. Дан­ный рас­чет под­ра­зу­ме­ва­ет, что квар­ти­ра рабо­та­ет каж­дые сут­ки, то есть — про­стоя нет.

Как вы пони­ма­е­те, на прак­ти­ке все будет немно­го не так.
Есть и дру­гие про­бле­мы. Для посу­точ­ной арен­ды, по нор­маль­ной цене, квар­ти­ра долж­на быть хоро­шей, с каче­ствен­ным ремон­том и обста­нов­кой. А это допол­ни­тель­ные затра­ты. Посу­точ­ной арен­дой необ­хо­ди­мо посто­ян­но зани­мать­ся: искать и при­вле­кать кли­ен­тов, кон­тро­ли­ро­вать их, решать раз­лич­ные теку­щие про­бле­мы. Ины­ми сло­ва­ми, в отли­чие от преды­ду­щих двух вари­ан­тов – это посто­ян­ная рабо­та. Мож­но при­влечь агент­ство для реше­ния всех этих вопро­сов, но тогда при­дет­ся отка­зать­ся от части при­бы­ли, а если точ­нее, при­мер­но от поло­ви­ны, что ото­дви­га­ет оку­па­е­мость вашей квар­ти­ры в бес­ко­неч­ность. Добавь­те к это­му спе­ци­фи­че­ский кон­тин­гент посу­точ­ной арен­ды. Это не толь­ко коман­ди­ро­воч­ные, но и моло­дые люди, ищу­щие пло­щад­ку для празд­ни­ков, а так же раз­но­воз­раст­ные пер­со­на­жи, ищу­щие пло­щад­ку для встре­чи с лица­ми не само­го тяже­ло­го пове­де­ния. Ины­ми сло­ва­ми, есть все шан­сы регу­ляр­но раз­гре­бать послед­ствия пья­ных вече­ри­нок или близ­ко позна­ко­мит­ся с мест­ным кри­ми­на­ли­те­том.

Как види­те, част­ные инве­сти­ции в жилую недви­жи­мость вещь доволь­но смут­ная. Что­бы выбить из объ­ек­та вло­же­ний реаль­ный доход при­дет­ся силь­но попо­теть. Воз­мож­но, про­ще и надеж­нее про­сто поло­жить день­ги в банк? Или, если уж у вас зава­ля­лось несколь­ко мил­ли­о­нов, целе­со­об­раз­нее вло­жить их в какой-то биз­нес, име­ю­щий боль­шую обо­ра­чи­ва­е­мость.

Поды­то­жим
Поку­пать квар­ти­ру исклю­чи­тель­но для того что­бы на ней зара­бо­тать – реше­ние сомни­тель­ное. Такое вло­же­ние может быть оправ­да­но:

  1. Если вы вла­де­е­те инфор­ма­ци­ей, кото­рая гаран­ти­ру­ет рост цен на недви­жи­мость в дан­ном рай­оне;
  2. Если у вас хва­тит вре­ме­ни и сил, что­бы сов­ме­стить раз­лич­ные вари­ан­ты зара­бот­ка на недви­жи­мо­сти, при­чем из каж­до­го выжи­мая мак­си­маль­ные пока­за­те­ли доход­но­сти.