Читая прессу, путешествуя по интернету, и слушая умных людей, мы часто слышим об инвестициях в недвижимость. В жилую недвижимость. Сие действие, в большинстве случаев, преподносится как наиболее надежный и стабильный источник дохода, что и обуславливает его инвестиционную привлекательность. Черт возьми, звучит действительно заманчиво, но что это означает в практическом смысле? Как именно мы можем заработать на жилой недвижимости? И можем ли вообще?
Для начала, естественно, мы должны приобрести квартиру. Удовольствие не из дешевых, но мы же ищем надежный способ вложения денег, а это всегда затратно на начальном этапе. Здесь следует учесть, что собственная глупость и поверхностный подход помогут вам сделать этот шаг еще более дорогим. Не стоит покупать квартиру самостоятельно, если вы не владеете всей информацией о необходимой документации и не уверены на 100 % в текущем хозяине. Целесообразно совершить сделку через проверенное агентство (риэлтора) с большим опытом, безупречной репутацией и грамотным юристом в штате. Вариант «соседка подсказала» — не подходит. Всю информацию проверяйте сами, особенно если точно знаете, что соседка ни одной квартиры в своей жизни не покупала.
Для удобства сопоставления сойдемся на том, что на все про все мы потратили 5 млн. руб. и приобрели новенькую квартиру, на которой будем зарабатывать.
1 Вариант: Подождать некоторое время и продать подороже.
Данный метод основывается на опережающем все и вся росте цен на жилье, и воспринимается как самый простой. Почему то всем кажется, что при выборе этой стратегии ничего делать не надо, достаточно сидеть и ждать пока цены вырастут на приемлемую величину. От 2-х до 5-ти лет. Но это неправда. Для того, чтобы осуществить такой спекулятивный маневр, необходимо очень тщательно отнестись к выбору квартиры для покупки, точнее района, в котором она располагается. Цены на жилую недвижимость растут отнюдь неравномерно, и нисходящая тенденция такая же реальность, как и восходящая. Во время покупки район девственно чист – цена одна. Через год-два там появился детский сад, школа, торгово-развлекательный центр и т.д. Цена на вашу квартиру будет приятно и быстро увеличиваться. Между тем, вместо социальной инфраструктуры под окнами легко может образоваться скоростная автодорога, долгострой, небольшое промышленное предприятие, свалка и много чего еще. В таком случае, вы вряд ли вернете свои 5 млн. руб., о прибылях речи даже не идет. Иными словами, вам необходимо перелопатить огромные объемы информации, найти выходы на представителей муниципальных градостроительных служб, узнать что, где и когда будет строиться, и только основываясь на обширных, достоверных данных выбирать квартиру. За то время, пока вы ждете повышения цен, квартира, естественно, не должна потерять товарного вида, что чревато некоторыми затратами. Не забывайте так же про инфляцию и святое правило – 5 млн. сегодня – это несравнимо больше, чем 5 млн. через n лет. И дело не только в обесценивании денег. 5 лет ожидания – это упущенные возможности более выгодных вложений. Прикинем на пальцах: Мы купили квартиру за 5 млн. руб. ОЧЕНЬ удачно выбрали район и через 5 лет, наша квартира стоит уже 10 млн. в два раза больше – вот она и прибыль? НО! Предположим, что реальная инфляция составила 10 % в год. Таким образом, в сопоставимых ценах мы заплатили в свое время за эту квартиру: 5 * (1+0,1)5 = 8 млн. руб. О-па! Неожиданно. 10 – 8 = 2 млн. руб. – наша прибыль. За пять лет. Сколько же это в месяц? 33 тыс. руб. В общем-то, не так уж и плохо. Но такие деньги можно заработать, работая на обычной работе, а те 5 млн. руб. пять лет назад потратить на что-то более эффективное или просто нужное. А ведь мы еще не учли налоги, расходы на поддержание квартиры в товарном виде, коммунальные платежи, а так же того факта, что стопроцентный рост стоимости квартиры за пять лет – это все-таки везение, которого может и не случится. Добавьте к этому кризисные тенденции в мировой экономике, при которых активность на рынке недвижимости падает и цены снижаются.
2 Вариант: Долгосрочная аренда.
Данный метод подразумевает, что, сразу же после приобретения, вы сдадите квартиру «добропорядочной молодой семье». Выглядит весьма заманчиво, тем более, что коммунальные платежи и расходы на поддержание квартиры можно возложить на арендаторов. Однако чтобы окупить квартиру стоимостью 5 млн. руб. за пять лет, даже без учета инфляции, необходимо установить ежемесячную оплату в размере 83 тыс. руб. Плюс коммунальные услуги. Вы знакомы с «добропорядочной семьей» готовой отваливать такие деньги за съемную квартиру? Таким образом, при более-менее адекватной арендной плате, ваша квартира окупится ой как не скоро. Преимуществом метода можно считать его непрозрачность для сотрудников налоговых служб. С другой стороны, уклонение от налогов может помешать вам официально оперировать вашими доходами – при предоставлении сведений в банк, например. Кроме того, отказываясь от формального оформления договора аренды, вы подвергаете свою квартиру риску. В случае причинения ущерба вашей собственности, арендатор может просто сбежать. Что-то доказать в таком случае будет сложно, хотя, в принципе, возможно. Подытожим: действительно заработать на долгосрочной аренде вы сможете, только если квартира досталась вам по наследству, и вы не платили за нее рыночную стоимость. Хорошим решением может быть совмещение этого метода с предыдущим. То есть пять лет мы сдаем квартиру, а потом продаем. Да, при такой стратегии, наши доходы будут заметно выше, но и все проблемы так же суммируются.
3 Вариант: Посуточная аренда.
Ставка посуточной аренды значительно выше, нежели долгосрочной. Допустим 2 000 руб. в сутки. Таким образом, чтобы окупить наши 5 млн. руб., без учета инфляции нам понадобится всего-то почти 7 лет. В принципе, срок нормальный для недвижимости, однако:
- Мы не учли инфляцию;
- Данный расчет подразумевает, что квартира работает каждые сутки, то есть — простоя нет.
Как вы понимаете, на практике все будет немного не так.
Есть и другие проблемы. Для посуточной аренды, по нормальной цене, квартира должна быть хорошей, с качественным ремонтом и обстановкой. А это дополнительные затраты. Посуточной арендой необходимо постоянно заниматься: искать и привлекать клиентов, контролировать их, решать различные текущие проблемы. Иными словами, в отличие от предыдущих двух вариантов – это постоянная работа. Можно привлечь агентство для решения всех этих вопросов, но тогда придется отказаться от части прибыли, а если точнее, примерно от половины, что отодвигает окупаемость вашей квартиры в бесконечность. Добавьте к этому специфический контингент посуточной аренды. Это не только командировочные, но и молодые люди, ищущие площадку для праздников, а так же разновозрастные персонажи, ищущие площадку для встречи с лицами не самого тяжелого поведения. Иными словами, есть все шансы регулярно разгребать последствия пьяных вечеринок или близко познакомится с местным криминалитетом.
Как видите, частные инвестиции в жилую недвижимость вещь довольно смутная. Чтобы выбить из объекта вложений реальный доход придется сильно попотеть. Возможно, проще и надежнее просто положить деньги в банк? Или, если уж у вас завалялось несколько миллионов, целесообразнее вложить их в какой-то бизнес, имеющий большую оборачиваемость.
Подытожим
Покупать квартиру исключительно для того чтобы на ней заработать – решение сомнительное. Такое вложение может быть оправдано:
- Если вы владеете информацией, которая гарантирует рост цен на недвижимость в данном районе;
- Если у вас хватит времени и сил, чтобы совместить различные варианты заработка на недвижимости, причем из каждого выжимая максимальные показатели доходности.
Источники пассивного дохода: их виды, особенности и отличия